Anno 2018 wordt op spaargeld soms negatieve rente gegeven.

Investeren in vastgoed is zo gek nog niet.

Het is belangrijk dat je dan weet waar je op moet letten.

De waarde van een pand binnen investeringen wordt op verschillende manieren berekend.

Een daarvan is de HWF-factor. Huurwaarde Kapitalisatie Factor.

Eenvoudig gezegd: Hoeveel jaarhuren wil een koper betalen over een object.

Er zijn 2 vragen die bondig beantwoorden waar u op moet letten.

  • Wat is de waarde van een object bepaald door de Huur Waarde Kapitalisatie Factor?

  • Wat bepaalt de huurwaarde kapitalisatie factor?

Waarde bepalen van een beleggingspand met de HWK-methode

Een beleggingspand met een vraagprijs van 400.000,- en een huurprijs van

€ 40.000,- heeft een HWK van 10.

 

De verkoper denkt dus dat een koper bereidt is om 10 x de jaarhuur te betalen voor het object.

Wat bepaalt de huurwaarde kapitalisatie factor?

Het antwoord is:

U en andere kopers vóór u bepalen de huurkapitalisatie factor.

 

De vraag is immers hoeveel jaarhuren bent u bereid te betalen.

Welk risico loopt u op winst en welk risico loopt u op verlies.

Waar let u dus logischerwijs op en welke vragen stelt u zichzelf:

  • Hoe groot is de kans dat het object niet wordt verhuurd?

  • Wat zijn de exploitatie-kosten

  • Wat zijn bijv de vaste lasten

  • Hoe courant is de woning en wat zal dat zijn binnen nu en 5 jaar?

  • Wie gaat mijn object huren en hoe zeker ben ik dat deze ook blijft huren?

  • Hoe flexibel is de bestemming van mijn object?

  • Hoe belangrijk zijn omgevingsfactoren voor mijn object en hoe ontwikkelt de omgeving zich.

  • Is het object ook weer makkelijk te verkopen?

De praktijk

Wat de waarde is wordt bepaald door een taxateur. Dat is ook de waarde die een investeringsbank vraagt, indien u een hypotheek geeft op een investeringsobject.

Als investeerder is het goed te weten hoe die taxatiewaarde tot stand komt.

Een taxateur  maakt gebruik van kapitalisatie-factoren van vergelijkbare panden.

(referentie-objecten) En vaak zal er ook een Bottom-Up berekening worden gehanteerd.

BAR / NAR

Bruto Aanvang Rendement en Netto Aanvang Rendementen zijn begrippen die door investeerders ook gebruikt worden. 

Het is een versimpelde rekensom om een indicatie te krijgen van de investeringswaarde.

Het BAR is het percentage dat wordt berekend door de jaarhuur in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering (koopsom plus kosten koper plus overige kosten).

 

Bijvoorbeeld bij een jaarhuur van € 40.000 en een investering van

€ 425.000 is het BAR (40.000/425.000 = ) 9,41 procent. 

De BAR is in feite het omgekeerde van de Kapitalisatie Huurwaarde factor.

De HWK-factor krijgt u dus door de 100/BAR. In dit voorbeeld dus 100/9,41=10,62

Netto Aanvangsrendement

Netto aanvangsrendement = (exploitatieresultaat – alle kosten)/totale investeringssom

 

Om het netto aanvangsrendement te berekenen, moet je de volgende exploitatielasten meenemen in je berekening.

Deze kunnen bestaan uit bijvoorbeeld: Leegstand, Huur inkomsten, Onderhoud & Renovatiewerkzaamheden / VVE kosten, Verzekeringen, Gemeentelijke lasten, Afschrijving en Evt hypotheekkosten

Tot slot: Welk rendement moet ik hanteren?

Het rendement van een beleggingspand is in het begin in de regel lager dan na verloop van tijd.

De huren (inkomsten stijgen) en geleend kapitaal wordt terug betaald.

Indicatief wordt het streven naar een rendement van gemiddeld 8% op een belegging als een gezonde reële doelstelling gezien.

Wilt u meer informatie?

Wilt u begeleiding in uw investeringsstrategie?

Neem dan contact op voor een vrijblijvende inventarisatie-gesprek.

Bellen kan ook!

Wij zijn er immers om u te helpen.

Horizon Hypotheek & Pensioen

Betrokken en vakkundig

Voor Advies en Bemiddeling

Meer informatie

Bereken
Maximale Hypotheek

De laagste meest actuele rentestanden

1 jaar        1,19

2 jaar        1,20

3 jaar        1,20

5 jaar        1,30

6 jaar        1,49

7 jaar        1,59

8 jaar        1,60

9 jaar        1,99

10 jaar      1,74

12 jaar      1,85

15 jaar      2,19

20 jaar      2,29

25 jaar      2,63

30 jaar      2,60

Den Haag Hypotheek

www.denhaaghypotheek.nl is een website van Instracon BV h/o Horizon Hypotheek

www.horizonhypotheek.nl

Hier treft u de dienstenwijzer aan.

Geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten onder nummer: 12011221.